Analiza europskog stambenog fonda: Koliki se udio stambenog fonda zapravo koristi za stalno stanovanje?
Jure Taraš
2/10/2026
Stambena kriza u Europi potaknula je brojna pitanja, a jedno od njih je i pitanje koliko se stambenih jedinica zapravo koristi za stalno stanovanje, u odnosu na prazne i tek povremeno korištene stambene jedinice. Veliki udio praznih stanova, stanova za kratkoročni najam, kao i stanova za odmor i povremeni boravak, smanjuje priuštivost i dostupnost stanova za stalno stanovanje. Uzimajući u obzir tu činjenicu, ovo pitanje postaje sve važnija tema u kontekstu rješavanja stambene krize u Europi.
U prošlosti je rast broja nenastanjenih stambenih jedinica bio potaknut iseljavanjem stanovništva u inozemstvo te unutarnjim migracijama iz sela u gradove. Zbog toga je koncentracija nenastanjenih stambenih jedinica nerijetko izraženija u ruralnim područjima. U gradovima se nenastanjene stambene jedinice pojavljuju i kao posljedica investiranja u nekretnine. Kupnja nekretnine postaje investicijska prilika za građane i strance, pri čemu nekretnine ponekad ostaju prazne ili nedovoljno iskorištene. Kontinuirani rast cijena nekretnina potaknuto je i kupnju nekretnina radi preprodaje i brzog stjecanja profita (engl. property flipping, buy-to-flip). Takvo ponašanje primjećuje se na europskim tržištima nekretnina te sve češće vrši pritisak na cijene najma i kvadrata jer investitori konkuriraju krajnjim korisnicima.
U analizi su korišteni podaci Eurostata i nacionalnih zavoda za statistiku, iz popisa stanovništva iz 2021. godine. Prema rezultatima analize, na razini Europske unije 80% stambenog fonda koristi se za stanovanje, dok preostalih 20% čine prazni stanovi, stanovi koji se koriste za povremeni boravak, odmor i u druge svrhe. Na razini država Europe udio stambenog fonda koji se koristi za stalno stanovanje, ovisno o državi, varira između 55% i 95%, s izraženim regionalnim razlikama.
Regionalno gledano, države zapadne, srednje i sjeverne Europe imaju najveće udjele stambenog fonda koji se koristi za stalno stanovanje. U tim državama preko 80% stambenog fonda koristi se za stalno stanovanje, a preko 90% u Nizozemskoj, Luksemburgu, Ujedinjenom Kraljevstvu, Norveškoj i Njemačkoj. Takve brojke odraz su kvalitetne stambene i porezne politike te pokazuju kako se stambeni fond koristi za svoju primarnu svrhu, za stanovanje.
U državama južne i jugoistočne Europe manje od 70% stambenog fonda se koristi za stanovanje. Posljedica je to razvijenog turizma i velikog broja vikendica i stanova za kratkoročni najam, ali i poreznih i stambenih politika koje nisu prevenirale nepovoljan utjecaj turizma na tržište nekretnina. Primjerice, u Portugalu se 69% stambenog fonda koristi za stalno stanovanje dok preostalih 31% čine vikendice (19%) i prazne stambene jedinice (12%). Situacija je najgora u Crnoj Gori gdje se samo 55% stambenog fonda koristi za stalno stanovanje, kao i u Hrvatskoj gdje se 60% stambenog fonda koristi za stanovanje.
U Hrvatskoj se samo 60% stambenog fonda koristi za stalno stanovanje, dok preostali dio stambenog fonda uglavnom čine prazni stanovi (25%) i stanovi za odmor (10%). Situacija je još nepovoljnija u Crnoj Gori gdje se 55% stambenog fonda koristi za stanovanje, a stanovi za sezonsko korištenje (vikendice) čine čak 23% fonda. U Sjevernoj Makedoniji se za stanovanje koristi 63% stambenog fonda, u Albaniji 67%, dok je nešto povoljnija situacija u Srbiji gdje se za stalno stanovanje koristi 73% stambenog fonda. U jugoistočnoj Europi zabilježeni su i slučajevi pranja novca kroz tržište nekretnina, što također doprinosi manjim udjelima stanova koji se koriste za stanovanje, odnosno većim udjelima praznih i tek povremeno korištenih stanova.
Prijavi se na newsletter
Analize, vizualizacije i infografike.
U analizi su korišteni podaci popisa stanovništva iz 2021. godine, preuzeti iz Eurostatove baze The Census Hub, i podaci preuzeti od nacionalnih zavoda za statistiku, za države koje nisu uvrštene u Eurostatovu bazu podataka – Ured za nacionalnu statistiku Ujedinjenog Kraljevstva (2021), Državni zavod za statistiku Republike Sjeverne Makedonije (2021), Republički zavod za statistiku Republike Srbije (2022), Zavod za statistiku Crne Gore (2023) i Institut za statistiku Albanije (2023). U Srbiji se popis održao 2022. te u Crnoj Gori i Albaniji 2023. godine. Eurostat nastanjene stambene jedinice definira kao one stambene jedinice koje su u vrijeme popisa korištene kao uobičajeno mjesto stanovanja jedne ili više osoba. Više o Eurostatovoj metodologiji možete saznati na linku.
Magistar sam geografije, diplomirao sam na Prirodoslovno-matematičkom fakultetu u Zagrebu. Više o meni možete saznati putem mog LinkedIn profila. Otvoren sam novim idejama i prilikama.
*Prenošenje je dozvoljeno uz navođenje izvora, autora analize i prethodni kontakt.
